Do I need a permit to build or fix a house in a Baytown flood zone? The 50 percent rule, elevation certificates and flood insurance

Why the city has these rules

Baytown is in the National Flood Insurance Program (NFIP), a partnership with FEMA. The city says that because it takes part, residents can buy federal flood insurance at a discount. It also says that without the program, residents would not be eligible for federally backed flood insurance, increased cost of compliance grants or federal emergency aid after a disaster, and the city could not get drainage improvement grants. The city says it is seeking millions of dollars in outside grants for drainage projects. The rules aim to protect lives, cut public spending on flood relief and limit damage to roads and utilities.

Permits

All development in Baytown needs a permit. The city's floodplain ordinances and its adopted building codes add special rules for building and other work in floodplains. The city says the rules are what keep NFIP insurance available to property owners. Development in a floodplain without permits is illegal, and the city asks people to report it to its floodplain team by email. Filling, grading and building a berm or flood barrier all count, so get a permit before you do any of them.

Development in a floodplain without permits is illegal, and the city asks people to report it to its floodplain team by email.

The 50 percent rule

A substantial improvement is any reconstruction, rehabilitation, addition or other improvement to a building whose cost equals or exceeds 50 percent of the building's market value before the work starts. Substantial damage is damage, from any cause, where restoring the building to its earlier condition would cost 50 percent or more of its market value before the damage. The city figures the percentage by dividing the cost of the work or repair by the value of the structure, taken from the Harris County Central Appraisal District or the Chambers County Central Appraisal District. If a project crosses 50 percent, the building has to meet the floodplain rules, which can mean raising it. Ask Public Works and Engineering before you sign a contract.

Finding out your flood risk

The city says residents can get past flooding history, Flood Insurance Rate Maps, flood depths, floodways and flood zone determinations from the Public Works and Engineering department. Elevation certificates for properties in the Special Flood Hazard Area are on file there, and you can request one through the city's open records request. The city also lists four map tools: the Harris County Flood Warning System, with rainfall and creek levels for Goose Creek and Cedar Bayou and text or email alerts; the Harris County Flood Education Mapping Tool; the NOAA Coastal Flood Exposure Mapper; and the FEMA National Flood Hazard Layer Viewer, where you can make a mini flood map for your own property.

Ways to protect a property

The city lists these choices.

• Raise the building so flood water is less likely to get in.
• Build banks or berms between the building and flood water, with a permit.
• Dry flood-proof a non-residential building so walls and floors keep water out.
• Wet flood-proof by moving contents and changing the building so little is damaged if water comes in.
• Install back-flow protectors or similar devices against sewer backup and sump pump failure.
• Make permanent changes, called retrofitting, to protect the home from flooding and other hazards.

The city's page links FEMA's guide, 6 Ways to Protect Your Home From Flooding, and TxDOT's evacuation routes map.

Flood insurance

The city recommends federal flood insurance even if your property is not in a flood hazard area. Basic homeowner and renter policies usually do not cover flood damage. A policy takes effect after a 30-day wait. The city notes that flood insurance people buy usually covers the building and not the contents, and that in Baytown flooding there is often more damage to furniture and contents than to the structure. In some cases insurance is mandatory: if a building is in a moderate or special flood hazard area, a lender or agency must require a policy by law. For the discount that lowers premiums, see Baytown's flood insurance discount.

Before you go

• Ask Public Works and Engineering about your flood zone and any elevation certificate before you buy or repair.
• Get a quote and a value for the building before a big repair, so you know whether you pass 50 percent.
• Buy flood insurance early, because of the 30-day wait.
• Check which map tool covers your creek.
• For other permits, see permits you probably need.

Sources

• City of Baytown, Floodplain Protection (NFIP, permits, mapping tools, flood information, the 50 percent rule, insurance): https://www.baytown.org/1321/Floodplain-Protection

En español

¿Necesito un permiso para construir o arreglar una casa en una zona de inundación de Baytown? La regla del 50 por ciento, los certificados de elevación y el seguro contra inundaciones

Las reglas de inundación son una sorpresa común para quienes compran o reparan una casa en Baytown. Vienen de la página Floodplain Protection de la Ciudad de Baytown. Esta página pone los puntos principales en orden sencillo. Es información general, no consejo legal. Para saber con qué frecuencia se inunda Baytown, vea ¿se inunda Baytown?, y para elevar una casa con ayuda de subvenciones, vea el Plan de Mitigación de Riesgos y la elevación de viviendas.

Por qué la ciudad tiene estas reglas

Baytown participa en el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP), una asociación con FEMA. La ciudad dice que, por participar, los residentes pueden comprar seguro federal contra inundaciones con descuento. También dice que sin el programa los residentes no serían elegibles para seguro contra inundaciones respaldado por el gobierno federal, subvenciones por mayor costo de cumplimiento ni ayuda federal de emergencia después de un desastre, y que la ciudad no podría recibir subvenciones para mejoras de drenaje. La ciudad dice que busca millones de dólares en subvenciones externas para proyectos de drenaje. Las reglas buscan proteger vidas, reducir el gasto público en ayuda por inundaciones y limitar los daños a calles y servicios públicos.

Permisos

Todo desarrollo en Baytown necesita un permiso. Las ordenanzas de zonas inundables de la ciudad y sus códigos de construcción adoptados agregan reglas especiales para construir y hacer otros trabajos en zonas inundables. La ciudad dice que esas reglas son lo que mantiene disponible el seguro del NFIP para los dueños de propiedades. El desarrollo en una zona inundable sin permisos es ilegal, y la ciudad pide que se reporte por correo electrónico a su equipo de zonas inundables. Rellenar, nivelar y construir un bordo o una barrera contra inundaciones también cuentan, así que obtenga un permiso antes de hacer cualquiera de ellos.

La regla del 50 por ciento

Una mejora sustancial es cualquier reconstrucción, rehabilitación, ampliación u otra mejora de un edificio cuyo costo sea igual o superior al 50 por ciento del valor de mercado del edificio antes de comenzar la obra. El daño sustancial es el daño, por cualquier causa, en el que restaurar el edificio a su condición anterior costaría el 50 por ciento o más de su valor de mercado antes del daño. La ciudad calcula el porcentaje dividiendo el costo de la obra o de la reparación entre el valor de la estructura, tomado del Distrito de Tasación Central del Condado de Harris o del Condado de Chambers. Si un proyecto pasa del 50 por ciento, el edificio tiene que cumplir las reglas de zonas inundables, lo que puede significar elevarlo. Consulte a Obras Públicas e Ingeniería antes de firmar un contrato.

Cómo saber su riesgo de inundación

La ciudad dice que los residentes pueden obtener el historial de inundaciones pasadas, los Mapas de Tasas de Seguro contra Inundaciones, las profundidades de inundación, los cauces de desagüe y las determinaciones de zona de inundación del departamento de Obras Públicas e Ingeniería. Los certificados de elevación de propiedades en el Área Especial de Peligro de Inundación están archivados allí, y puede pedir uno mediante la solicitud de registros públicos de la ciudad. La ciudad también enumera cuatro herramientas de mapas: el Sistema de Alerta de Inundaciones del Condado de Harris, con lluvia y niveles de arroyos de Goose Creek y Cedar Bayou y alertas por mensaje de texto o correo; la Herramienta Educativa de Mapas de Inundaciones del Condado de Harris; el Mapeador de Exposición a Inundaciones Costeras de NOAA; y el Visor de la Capa Nacional de Peligro de Inundación de FEMA, donde puede crear un mini mapa de inundaciones de su propiedad.

Maneras de proteger una propiedad

La ciudad enumera estas opciones.

• Elevar el edificio para que sea menos probable que entre el agua.
• Construir bordos o bermas entre el edificio y el agua de inundación, con un permiso.
• Impermeabilizar en seco un edificio no residencial para que paredes y pisos no dejen pasar el agua.
• Impermeabilizar en húmedo, moviendo el contenido y cambiando el edificio para que haya poco daño si entra agua.
• Instalar protectores contra reflujo o dispositivos parecidos contra el retorno de drenaje y la falla de bombas de sumidero.
• Hacer cambios permanentes, llamados adaptaciones (retrofitting), para proteger la vivienda contra inundaciones y otros peligros.

La página de la ciudad enlaza la guía de FEMA, 6 Ways to Protect Your Home From Flooding, y el mapa de rutas de evacuación de TxDOT.

Seguro contra inundaciones

La ciudad recomienda el seguro federal contra inundaciones aunque su propiedad no esté en una zona de peligro. Las pólizas básicas de propietario y de inquilino normalmente no cubren daños por inundación. Una póliza entra en vigor después de una espera de 30 días. La ciudad señala que el seguro contra inundaciones que la gente compra suele cubrir el edificio y no el contenido, y que en las inundaciones de Baytown suele haber más daño a muebles y objetos que a la estructura. En algunos casos el seguro es obligatorio: si un edificio está en un área de peligro de inundación moderado o especial, un prestamista o una agencia debe exigir por ley una póliza. Para el descuento que baja las primas, vea el descuento del seguro contra inundaciones de Baytown.

Antes de ir

• Pregunte a Obras Públicas e Ingeniería por su zona de inundación y por cualquier certificado de elevación antes de comprar o reparar.
• Consiga una cotización y un valor del edificio antes de una reparación grande, para saber si pasa del 50 por ciento.
• Compre el seguro contra inundaciones con tiempo, por la espera de 30 días.
• Revise qué herramienta de mapas cubre su arroyo.
• Para otros permisos, vea permisos que probablemente necesita.